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Ferienimmobilien:

So bewahren Sie Ihre Mandanten vor steuerlichen Risiken!

 

 

 

  • Welche Fallstricke lauern bei Inlands-Ferienimmobilien in der Umsatz-, Einkommen- und Gewerbesteuer?

  • Wie erfolgt die steuerliche Behandlung von Auslands-Ferienimmobilien bei Eigennutzung, Fremdvermietung und Veräußerung?

Richtig beraten behalten Ihre Mandanten die Freude an ihren Feriendomizilen.

Steuerpflichtige mit Ferienhäusern bzw. Ferienwohnungen – auch im Ausland – sind mittlerweile keine Seltenheit mehr. So erstaunt es wenig, dass Einkünfte, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder Veräußerung von Ferienimmobilien stehen, derzeit ein beliebtes Schwerpunktthema der Finanzverwaltung sind. Als sogenanntes zentrales Prüffeld wurden kürzlich die Finanzbeamten in einigen Bundesländern intern angehalten, Veranlagungen mit derartigen Inhalten „genauer unter die Lupe zu nehmen“.

Fallstricke in der steuerlichen Beratungspraxis lauern bei

  • der Vermietung und 
  • der Veräußerung, aber auch 
  • der Eigennutzung der Ferienimmobilie.

 



Das müssen Sie jetzt wissen ...

1 ... bei der Eigennutzung der Ferienimmobilie

Wird die Ferienwohnung bzw. das Ferienhaus selbst genutzt, ist insbesondere auf die Möglichkeit der Steuerermäßigung nach § 35a EStG hinzuweisen. Denn die für Arbeiten im privaten Wohnbereich geltenden Regelungen finden auch auf das eigengenutzte Feriendomizil Anwendung. Sofern beispielsweise

  • Reparaturen oder Renovierungsarbeiten am Ferienhaus,
  • Leistungen von Gärtnern auf dem Grundstück der Ferienimmobilie oder
  • Kosten für einen Wachdienst


anfallen, können diese Aufwendungen als haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen zu einer Steuerermäßigung führen. Häufiger Streitpunkt mit der Finanzverwaltung ist hierbei die Frage, ob die jeweilige Leistung innerhalb oder außerhalb der Grundstücksgrenze erbracht wurde.




2   ... bei einer Vermietung der Ferienimmobilie

Wird die Ferienimmobilie nur für einen Teil des Jahres, z. B. in der Hauptsaison, fremdvermietet, ansonsten selbstgenutzt, ist für eine steuerliche Geltendmachung der Ausgaben die Einkunftserzielungsabsicht nachzuweisen. Nur wenn sich bei einem Zeitraum von 30 Jahren ein Totalüberschuss der geschätzten Einnahmen über die Ausgaben ergibt, wird die Finanzverwaltung die mit der Vermietungstätigkeit verbundenen Aufwendungen anerkennen. Doch bei der Erstellung der Überschussprognoserechnung lauern einige Stolperfallen, die zu einer Einordnung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei durch die Finanzverwaltung führen können. Weitere Probleme entstehen darüber hinaus

  • bei längeren Leerstandszeiten der Immobilie oder
  • bei hohen Anfangsverlusten.




3 ... bei Veräußerung der Ferienimmobilie

Bei Veräußerung der Ferienimmobilie droht im Fall der Unterschreitung der Zehnjahresfrist die Realisierung als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Ausgenommen von der Steuerbarkeit sind allerdings Wirtschaftsgüter, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Hierzu hat der BFH in einer aktuellen Entscheidung zugunsten der Veräußerer von Zweit- und Ferienwohnungen klargestellt, dass auch bei solchen Immobilien eine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ vorliegen kann und die Voraussetzungen der beiden Ausnahmetatbestände präzisiert, die hierbei zu beachten sind.




4 ... bei der Umsatzsteuer

Sowohl bei Vermietung als auch bei Veräußerung der Ferienimmobilie sind zusätzlich umsatzsteuerliche Aspekte zu beachten. Stolperfallen drohen beispielsweise,

  • wenn dieselben Räume sowohl für Dauermieter als auch zur nur vorübergehenden Beherbergung bereitgehalten werden,
  • hinsichtlich der einzuhaltenden Rechnungsanforderungen oder
  • bei Veräußerung der Immobilie in Bezug auf in Anspruch genommene Vorsteuerbeträge.




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